임대차 3법 , 무엇때문에 이렇게 시끄러운가요?

<임대차 3법 . 시끄러운 이유는 ? >

여당인 더불어민주당이 국회를 열자마자 주택 임대차 시장 개편에 속도를 올리고 있습니다. 7월 28일, 임대차 3법 중 전. 월세 거래 신고제의 근거가 되는 부동산 거래 신고법이 국회를 통과하여 말들이 많은데, 이렇게 말 많은 부동산 임대차 3법 그 주요내용에 대해 알아보겠습니다.

1. 임대차 3법이란

임대차 3법이란 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신 청구권 등을 핵심으로 하는 부동산 관련 법안으로 전월세 신고제를 주된 내용으로 하는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 과 계약갱신 청구권, 전월세 상한제를 핵심으로 하는 '주택임대차 보호법' 개정안을 포함 하고 있는 법안입니다. 

전월세 신고제란, 일명 임대차 계약 신고제라고도 하는데요, 이는 전. 월세 계약을 맺을 때 보증금과 임대료, 계약금 등을 의무적으로 지방자치단체에 신고하도록 하는 제도입니다. 현재 주택 매매의 경우에는 의무 신고를 하게 되어있었지만, 임대 계약은 이러한 법안이 없어 전체 임대 주택 중 80% 가량은 계약내용을 전혀 알 수 없다고 합니다. 위 법안이 통과될 시 정부와 지자체에서 임대 계약 내용을 모두 알 수 있으니 시세 형성 과정 또한 더 투명해질 수 있을 것이고, 계약 내용이 투명해지니 계약갱신 청구권, 전 월세 상한제를 시행하기도 수월해 질 것입니다. 

전. 월세 상한제의 경우 계약 갱신시 임대료 상승폭을 기존 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 내용 등이 포함되어 있습니다. 

마지막으로 계약갱신 청구권은 세입자에게 1회의 계약 갱신 요구권을 보장해 현재 2년에서 추가 2년, 즉 4년 계약 연장을 보장 받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속 및 직계비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했습니다.

이로 인해 법 시행 전부터 전세값을 미리 올리거나 전세를 월세 또는 반전세로 미리 돌려 세금 인상하는 금액을 미리 확보하는 등 전세 품귀 현상이 가속되 되고 있습니다.

2. 임대차 3법이 실행되면 그 효과는?

임대차 3법이 실행되면 긍정적인 효과만 있는 것은 아닙니다. 일부에서는 임대차 3법이 임대료를 올리는 역효과를 발생시킬 가능성이 다분하다고 우려하고 있습니다. 위에서 말씀 드렸듯이 집주인들이 규제를 피해 첫 계약 때부터 전셋값을 미리 높혀 부를 가능성이 크기 때문인데요 아래 그래프에서 보듯이 이미 그 영향이 미치기 시작했습니다.

 

통계를 살펴봤을 때, 1989년 임대차 보호 기간을 1년에서 현행 2년으로 늘렸을 때 전셋값이 사상 최대폭인 19.8% 올랐다고 합니다. 또한 한국 주택학회에서는 2015년 국토교통부 용역에서 임대차계약 갱신권 제도와 전, 월세 상한제가 함께 시행될 시 임대료가 1차 계약 기준 최대 11% 오른다고 분석했습니다. 임대료 상승이 집값 상승으로 이어질 가능성은 농후하며, 전셋값이 올라 매매 가격과 그 차이가 줄어들 경우 자금을 조금만 들여도 주택을 살 수 있습니다. 대출을 통한 자금 조달을 어렵게 해 고가 주택 수요를 줄이겠다는 정부 부동산 정책이 일부 무력화될 가능성도 배제할 수 없는 것입니다.

3. 임대차 3법 Q&A

임대차 3법이 발현되며 수많은 의문점을 다들 가지게 되었는데 그 중 몇가지를 알아보도록 하겠습니다. 임대차 3법의 시행시기의 경우 전.월세 상한제, 계약 갱신 청구권제의 경우에는 바로 공포 후 시행할 예정으로 알려졌으며, 전.월세 신고제는 2020년 6월 1일 부터 시행된다고 합니다. 또한 이미 여러차례 연장해 전세로 살고 있는 사람의 경우에도 시행 전 몇번 계약 갱신을 한 것에 상관없이 1회 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있도록 시행되었습니다. 

법 시행일 기준으로 1개월 이상 계약 기간이 남아 있다면, 집주인이 법 시행 전에 계약해지 혹은 재계약 하지 않겠다는 의사를 통보를 하더라도 세입자가 계약 연장을 요구할 수 있으며, 집주인은 특별한 사유 없이 세입자 요구를 거부할 수도 없고, 전세금은 5% 이내로만 올려야 한다.  5% 이상 올려서 계약 진행시 법안 시행 후 초과분은 환급해주어야 한다고 하니 집주인들은 참고하시기 바랍니다.

만약 집주인이 직접 집에 들어와서 살 계획인 경우에는 기존 세입자의 갱신 청구를 거절 할 수 있다고 합니다. 이 경우 2년간 실 거주를 하여야하고, 기존 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있다고 합니다. 그리고 실거주한다면서 계약 갱신을 거절해놓고, 제 3자를 세입자로 들이는 경우에는 기존 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있으며, 배상 규모는 3개월 치 월세 (전세는 금리를 기준으로 월세로 환산), 또는 집주인이 다른 세입자에게 전.월세를 주면서 받은 임대료에서 계약 갱신 거절 당시 임대료를 뺀 금액의 2배, 둘 중 손해액이 큰 액수로 청구 할 수 있습니다.